Lorsque Shirlee Turner a perdu un locataire de longue date dans sa maison de location à Denver au même moment où son gestionnaire immobilier a annoncé qu’il prenait sa retraite, cela a forcé un calcul.
«La motivation pour garder la propriété en premier lieu était d’avoir l’appréciation et un autre flux de revenus. Mais j’ai été gâté. J’ai eu une expérience formidable avec mes locataires et je n’avais pas beaucoup de maux de tête comme les gens en ont habituellement », a déclaré Turner.
Turner, qui est le médecin-chef du Denver Hospice, a acheté sa maison en 2005 et y a vécu pendant environ six ans avant de la déménager et de la convertir en une location, que son ancien voisin a aidé à gérer. Le maintien s’est avéré une décision intelligente, étant donné les énormes gains de prix des maisons que Denver a accumulés au cours de la dernière décennie.
Dans le cas de Turner, la maison a gagné 285 000 $ en valeur au-delà du prix d’achat initial, selon les estimations de Zillow. Mais cela signifiait que toute vente serait accompagnée d’une grosse facture d’impôt sur les gains en capital, sans parler de la fin des paiements de loyer mensuel.
L’utilisation de ce que le code des impôts appelle un échange 1031 aurait pu éviter les impôts, mais cela nécessite de transférer le produit dans un autre investissement immobilier. Doubler à l’approche de la soixantaine n’était pas une option attrayante, a déclaré Turner. Ce n’était pas non plus de garder la maison et de lancer les dés lorsqu’il s’agissait de trouver un nouveau gestionnaire immobilier et des locataires.
À la recherche d’options, Turner est tombé sur une publicité Facebook pour une entreprise de Denver appelée Flock Homes, qui recrutait des propriétaires pour essayer un modèle différent de propriété immobilière.
La startup de Denver, fondée par Ari Rubin et Matt Litovitz, qui se sont rencontrés à la Stanford University Graduate Business School, fonctionne de la même manière qu’une fiducie d’investissement immobilier ou REIT. Mais plutôt que d’acquérir de l’argent contre des actions, les propriétaires apportent leurs immeubles de placement, dans ce qu’on appelle un échange 721. En retour, ils gagnent une part du flux de dividendes généré par un pool de maisons beaucoup plus important.
«Des millions d’Américains possèdent des propriétés locatives», a déclaré Rubin. «Nous nous concentrons sur le propriétaire accidentel et le propriétaire qui prend sa retraite. Nous convertissons de manière transparente leur propriété locative en une part d’un pool de maisons. »
La société offre aux propriétaires comme Turner un moyen de passer de la propriété active à la propriété passive, d’éviter les impôts sur les plus-values, de maintenir leurs revenus et de diversifier leurs actifs immobiliers, a déclaré Rubin. Il ajoute que le modèle est destiné à ceux qui trouvent que «posséder un problème, mais vendre coûteux».
Flock Homes a levé des fonds auprès d’investisseurs providentiels et de sociétés de capital-risque, mais ce n’est pas aussi capitalistique que les pools d’investissement qui achètent purement et simplement des maisons. La société a récemment assemblé un groupe de 20 propriétés à Denver dans le cadre d’un test du concept, avec des plans pour éventuellement s’étendre sur une variété de marchés.
Et si 721 échanges ne sont pas nouveaux, la technologie financière derrière la plate-forme de l’entreprise, qui simplifie considérablement l’ensemble du processus, l’est. Rubin a déclaré que Flock Homes n’aurait pas été réalisable il y a 10 ans.
La société facture des frais de gestion de 1% sur les actifs, ce qui est très élevé pour une FPI. Mais pour quelqu’un habitué à payer des frais pour la gestion active de son portefeuille d’actions, ce chiffre n’est pas hors de propos, a déclaré Troy Miller, directeur exécutif de la communauté d’investissement des Rocheuses.
« Oui, cela semble élevé, mais en regardant cela, vous devez considérer l’investisseur actif ou passif », a déclaré Miller. «Vous avez quelqu’un qui a investi davantage via son institution financière et qui ne s’attend qu’à un rendement plus conservateur.»
Miller a déclaré que Flock Homes est «idéal» pour les propriétaires accidentels, tels que les héritiers qui récupèrent des maisons avec lesquelles ils ne savent pas quoi faire grâce à l’homologation. Fractionner un paiement de dividende mensuel est plus facile que de réparer et de vendre la maison de grand-mère et de diviser le produit. De plus, cela évite de se séparer complètement d’une maison qui aurait pu appartenir à la famille pendant des décennies et qui a une valeur sentimentale.
Rubin ajoute qu’il y a un avantage communautaire plus large. De nombreux propriétaires indépendants permettent à leurs propriétés de montrer leur âge comme ils montrent la leur, perdant souvent la capacité ou l’intérêt de les entretenir. Dans le groupe initial de propriétés acquises par Flock Homes, il a dû résoudre plusieurs problèmes, a déclaré Rubin.
Le modèle de Flock consiste à moderniser les maisons qu’elle acquiert, à ajouter des équipements plus respectueux de l’environnement tels que la couverture végétale naturelle et les panneaux solaires, et à exiger un loyer plus élevé au profit des investisseurs.
Le modèle, cependant, a le potentiel de se cogner les têtes avec un concept que Denver et d’autres villes explorent appelé le logement abordable naturel ou NOAH. En échange d’un loyer inférieur, certains locataires sont prêts à vivre avec un décor des années 1980 et des plans d’étage dépassés. Souvent, ce n’est pas une question de choix. Le fait d’avoir une plus grande diversité de maisons permet à un mélange plus diversifié de ménages de vivre côte à côte.
Dans le cadre d’une approche NOAH, Denver mettrait en œuvre des restrictions conçues pour préserver les vieilles maisons dont les loyers sont inférieurs au prix du marché dans le cadre du parc de logements. Cela pourrait aller de l’interdiction des achats et des rachats dans les quartiers populaires aux limites sur les rénovations domiciliaires, les empêchant de commander les loyers les plus élevés possibles.
Il y a aussi le problème plus large de l’inventaire insuffisant des maisons du métro de Denver. Si moins de propriétaires vendent, moins les locataires qui souhaitent devenir propriétaires auront d’options.
Une fois que les propriétaires ont apporté leurs propriétés, ils perdent la capacité de les retirer et de procéder à un échange à imposition différée à l’avenir. Il représente une stratégie de bout en bout à cet égard.
Une autre question que les propriétaires devront se poser est de savoir ce que leur coûtera leur adhésion à Flock Homes en termes de revenu mensuel qu’ils perçoivent. Rubin a déclaré que cela dépend de différentes choses, telles que la valeur de la propriété individuelle et la performance du portefeuille global. Mais de manière générale, la gestion de plusieurs propriétés offre une échelle et réduit les coûts, ces économies étant répercutées sur les propriétaires. Les risques de vacance sont également réduits lorsqu’ils sont répartis sur un plus grand nombre de logements.
Turner a déclaré que son désir de garder les choses stables avec son locataire l’avait amenée à prendre du retard sur le marché pour les loyers qu’elle facturait. En rejoignant Flock Homes, elle gagnera en fait plus chaque mois qu’elle ne l’était auparavant.
Elle peut également placer sa participation dans le troupeau dans une fiducie pour son fils ayant des besoins spéciaux, lui garantissant un flux de revenus à son décès plutôt que le fardeau de s’occuper d’une maison locative. Et en prime, elle n’aura pas à gérer ces appels de fin de soirée.
«Vous ne vous inquiétez pas de cet appel de minuit du matin que le tuyau a gelé ou que le chauffe-eau a cessé de fonctionner. Tu dors mieux », dit-elle. «Je leur ai dit que j’aurais aimé avoir 15 ou 20 maisons à vous donner.