Cette chronique est une opinion de Richard White, qui a beaucoup écrit sur le développement urbain de Calgary. Pour plus d’informations sur Section Opinion de CBC, veuillez consulter le FAQ.
Alors que la plupart des discussions du centre-ville de Calgary portent sur la conversion d’anciens immeubles de bureaux vides en bâtiments résidentiels et autres, cinq des premiers gratte-ciel de Calgary ont été convertis en silence pour tenter d’attirer de petits locataires en démarrage.
Contrairement à l’ancien temps, les nouveaux propriétaires d’immeubles ne recherchent pas un seul locataire important qui occupera 300 000 pieds carrés ou plus d’espace. Ils recherchent des dizaines de startups et de petites entreprises souhaitant 15 000 +/- pieds carrés.
L’objectif de chacune des conversions était de rendre les bâtiments plus attrayants pour les jeunes entrepreneurs en ajoutant des équipements qui transforment le siège social étouffant en lieux contemporains et amusants pour travailler et jouer.
Les salles à manger individuelles sont devenues des salons communs, plus des cafés privés haut de gamme que des cafétérias.
Le hall de la First Tower au centre-ville de Calgary ressemble maintenant davantage au salon d’un hôtel ou d’un spa, avec une salle de sport ultramoderne en arrière-plan, écrit Richard White. (Richard White/CBC)
Les tables de réunion ont été remplacées par des tables de billard et de baby-foot.
Et les parkings ont autant de vélos que de camionnettes.
La raison de ces conversions ? Un taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville de Calgary, le plus élevé de toutes les grandes villes d’Amérique du Nord, se situant autour de 30 %. Le cœur de Calgary est en difficulté depuis la baisse des prix mondiaux du pétrole en 2014, suivie d’années de réduction des effectifs et de fusions d’entreprises dans le secteur pétrolier et gazier en difficulté, puis d’une pandémie de COVID-19 qui a signifié beaucoup plus de personnes travaillant à domicile. À l’heure actuelle, environ 12 millions de pieds carrés de locaux à bureaux sont vides au centre-ville de Calgary.
Cela a contribué à stimuler les conversions dans :
- Palliser One (construit en 1970).
- La tour Scotia, maintenant appelée Stephen Avenue Place (construite en 1976).
- L’ancien AGT, puis Telus Building, maintenant appelé First Tower (construit en 1980).
- Tour pancanadienne, maintenant connue sous le nom d’Edison (construite en 1981).
- Et les Sun Life Plaza Towers — un complexe qui comprend en fait trois tours, Ouest, Nord, Est, construites respectivement en 1981, 1982 et 1984, et maintenant rebaptisées « L’esperluette ». (Pour info, l’esperluette est le nom du caractère de signe « ET » sur le clavier, c’est-à-dire « & »).
Oui, les tours ont été dépouillées de leur dénomination sociale.
Dans un monde idéal, une seule de ces tours aurait été convertie à partir d’une ambiance d’entreprise, elle aurait donc pu être pleine de petites entreprises créatives résultant en des synergies qui auraient animé le bâtiment.
Malheureusement, avec les cinq en compétition pour les mêmes locataires, ils se sentaient plus comme des tours fantômes lors de ma récente visite. Espérons que cela changera au cours de la prochaine année à mesure que l’impact de COVID diminue et que la réputation de Calgary en tant que centre technologique s’améliore.
Mais voici quelques-unes de mes réflexions sur un représentant trois : l’Edison, qui était le premier ; Stephen Avenue Place, qui est la plus ambitieuse ; et le Palliser, qui rappelle que nous menons des projets de rénovation urbaine au centre-ville depuis les années 1970 (et que la majorité n’a pas fonctionné).
Le hall du rez-de-chaussée de l’Edison dispose désormais d’un grand coin salon ouvert avec une grande bibliothèque et disposera bientôt d’une brasserie. (Richard White/CBC)
L’Edison
Coin nord-est de la 9e Avenue S.W. et 1st Street S.W.
La première conversion d’entreprise en création a été celle de l’ancienne tour pancanadienne d’Aspen Properties. La façade du rez-de-chaussée de cette tour de 437 000 pieds carrés et 28 étages a été repeinte dans le but de la rendre plus accueillante et moderne. Il semble toujours sombre et discret. Même le lobby rénové semble trop réservé. Bien qu’il ressemble à un hôtel, il doit ressembler davantage à un hôtel d’art urbain funky qu’à un hôtel de villégiature de Banff.
Cependant, la sculpture/banc en forme de vague avec un miroir sur la place d’angle reflète les bâtiments voisins, y compris la tour de Calgary, et est définitivement funky. Cela aurait été formidable si cette pièce avait pu être poursuivie dans le hall ou sur le côté du bâtiment. Quelque chose qui crie : « Regardez-moi, c’est mon endroit amusant ! »
Une sculpture/banc en forme de vague avec un miroir sur la place de l’Edison reflète les bâtiments voisins et est définitivement funky, déclare l’écrivain d’opinion Richard White, qui aurait aimé que la pièce se poursuive dans le hall ou sur le côté du bâtiment. (Richard White/CBC)
Les changements internes incluent :
- Le hall du rez-de-chaussée, qui dispose désormais d’un grand coin salon ouvert avec une grande bibliothèque et disposera bientôt d’une brasserie.
- Des espaces de co-working, où, par exemple, les gens peuvent louer des bureaux – appelés « hot desks » pour les connaisseurs – ou des salles de réunion dans un espace partagé. Cela peut être utilisé par les personnes qui visitent la ville, les personnes qui démarrent une entreprise ou les personnes qui ne sont pas prêtes à agrandir leur espace de bureau mais qui ont besoin d’espace supplémentaire de temps en temps.
- Une salle de jeux avec baby-foot, billard et billard, un coin repas et un fût de bière pression à certaines heures.
- Un centre de fitness de 7 000 pieds carrés avec un simulateur de golf.
- Un terrain de basket et un putting green sur le toit.
- Un parc canin extérieur avec services de promenade, de repos et de shampoing pour les chiens.
- Des vélos pour que les locataires sillonnent les rues du centre-ville.
Soit dit en passant, c’est à peu près le modèle pour chacune des conversions de bureaux d’entreprise en bureaux contemporains que j’ai visités – en particulier la salle de sport ultramoderne et de nombreux parkings sécurisés pour les vélos.
Les premiers locataires de l’Edison étaient CP Rail, Marathon Real Estate et Pan Canadian Petroleum. Aujourd’hui, les principaux locataires sont Neo Financial (avec environ 50 000 pieds carrés) et Reach, Mob Squad, Loram 99 et Haventree Bank, tous à environ 15 000 pieds carrés.
Place de l’avenue Stephen
Coin nord-ouest de l’avenue Stephen et de la 2e rue S.W.
La tour Scotia de 42 étages et 475 000 pieds carrés a été le point d’ancrage du quartier financier de l’avenue Stephen pendant près de 40 ans, avant que la Banque Scotia ne déménage dans la nouvelle place Brookfield sur la 6e avenue N.W. La tour a été achetée par Slate Canadian Real Estate Opportunity Fund en 2018, renommée Stephen Avenue Place, et a subi la conversion la plus ambitieuse à ce jour à un coût estimé à 30 millions de dollars.
L’entrée de la 7e avenue de Stephen Avenue Place est toujours sombre et peu conviviale pour les piétons, écrit l’écrivain d’opinion Richard White. Mais la tour a subi la conversion la plus ambitieuse à ce jour et abrite aujourd’hui des locataires clés comme Golder & Associates, ainsi que le Major Tom Bar de Concorde, un restaurant ultra chic au 40e étage, et le National Beer Hall au 3e étage. (Richard White/CBC)
Slate s’est rapidement associé à Oliver & Bonacini Hospitality (créateurs de The Guild at The Bay sur Stephen Avenue) et Concorde Entertainment Group (Model Milk, Pigeonhole, Bridgette Bar et National Beer Hall) pour convertir la tour bancaire en une œuvre contemporaine, dîner, boire et le complexe commercial, profitant de l’emplacement entre le grand magasin The Bay et le complexe commercial The Core sur le centre commercial piétonnier historique Stephen Avenue Walk.
Aujourd’hui, Stephen Avenue Place abrite des locataires clés comme Golder & Associates, ainsi que le Major Tom Bar de Concorde, un restaurant ultra chic au 40e étage, et le National Beer Hall au 3e étage. La transformation de l’ancien pavillon de la banque au coin de la 2e avenue et de l’avenue Stephen est toujours en construction, qui est en train d’être converti en un immense restaurant de 380 places avec un menu de style côte ouest et 160 places supplémentaires sur un patio extérieur.
Au niveau Plus-15, il y aura un restaurant de 60 places qui mettra en vedette le meilleur des 20+ restaurants et bars du Concorde à Calgary.
Le succès de la transformation de la tour Scotia est essentiel pour l’avenir de Stephen Avenue Walk, en tant que terrain de jeu urbain dynamique non seulement en semaine, mais aussi en soirée et en fin de semaine.
Pour moi, les changements de façade et de lobby semblent toujours très conservateurs et corporatifs.
Aujourd’hui, les principaux locataires sont WeWork (~57 000 SF), Golder & Associates (~60 000 SF) et Harvest Operations (~71 000 SF et dont le bail expire à la mi-2022).
Palliser un
Coin sud-ouest de la 9e avenue et de la 1re rue S.E., 395 000 pieds carrés
Ce terrain de sport fait partie d’un parc de poche sur le côté est du rez-de-chaussée de la tour de bureaux Palliser One rénovée, qui se trouve à l’angle sud-ouest de la 9e Avenue et de la 1st Street S.E. Le Palliser dispose également d’une nouvelle salle de sport dans le hall et a récemment fait remplacer toute sa façade par des panneaux gris et blancs métalliques modernes qui créent un look mosaïque contemporain. (Richard White/CBC)
La tour de bureaux Palliser One faisait partie d’un mégaprojet de rénovation urbaine à usage mixte raté des années 1970 qui comprenait la tour de Calgary, Palliser Square (détail), une gare, le Glenbow, un hôtel, le centre des congrès et un immense parking de 1 300 places au-dessus des voies du CP le long de la 9e Avenue SW à la rue du Centre. C’est un rappel que tous les projets de rénovation urbaine du centre-ville de Calgary à ce jour (et il y en a eu plusieurs) n’ont pas réussi à créer une vitalité durable au centre-ville.
Le Palliser One, de 27 étages et de 395 000 pieds carrés, a récemment vu toute sa façade remplacée par des panneaux gris et blancs métalliques modernes qui créent un look de mosaïque contemporaine. Au rez-de-chaussée du côté est se trouve un pocket park qui comprend un terrain de sport et jouxte la nouvelle salle de sport Palliser dans le hall. La tour est située en face du Glenbow, au coin des enfants d’Arts Commons et à un pâté de maisons de Stephen Avenue Walk et de l’Olympic Plaza. Il abrite également les théâtres Lunchbox et Vertigo, ce qui en fait un lieu idéal pour ceux qui s’intéressent aux arts.
L’entrée des Sun Life Plaza Towers, maintenant rebaptisées Ampersand, a toujours l’air très corporative, mais le personnage en forme de sculpture Ampersand sur la place est excentrique, dit Richard White. (Richard White/CBC)
Les principaux locataires actuels sont Schlumberger Canada (141 000 pi2), Olympic Trust (46 000 pi2) et TD Meloche Monnex (20 000 pi2).
Les conversions fonctionneront-elles ?
Ces conversions fonctionneront-elles pour attirer et retenir de jeunes talents d’ailleurs à Calgary, en Alberta, au Canada et dans le monde ?
Collectivement, plus de trois millions de pieds carrés d’espaces de bureaux fatigués ont été transformés dans ces cinq tours, pour un coût total dépassant les 100 millions de dollars d’investissement du secteur privé.
Je dirais que nous devons devenir beaucoup plus aventureux dans la conception et les activités proposées. Ces conversions de tours ne capturent pas encore pleinement la couleur et l’aspect ludique que j’ai souvent vu dans les espaces de travail créatifs, par exemple, à Londres, en Angleterre.
Richard White dit qu’il a vu de nombreux espaces de travail créatifs à Londres, en Angleterre, qui, comme celui-ci, étaient visibles de la rue, créant une expérience de voyeur amusante à l’intérieur comme à l’extérieur. (Richard White/CBC)
Par exemple, j’aimerais voir le hall de l’un de ces bâtiments transformé en un immense mur d’escalade qui pourrait être utilisé par le public le soir et le week-end. Imaginez-vous en train de descendre Stephen Avenue la nuit et de voir des dizaines de personnes grimper le long des murs d’un hall de bureau, tandis que d’autres regardent tout en sirotant un cocktail et en écoutant de la musique.
Le hall de ce bâtiment de Victoria, en Colombie-Britannique, comprend un mur d’escalade très fréquenté. (Richard White/CBC)
De plus, Calgary n’est pas la seule ville nord-américaine aux prises avec des taux d’inoccupation records au centre-ville. Seattle se situe à 17% et continue de croître. San Francisco est à un record de 20 pour cent. Celle de Houston représente 23 %, celle de Denver 20 % et celle de Dallas 19 %.
Calgary va avoir du mal à attirer des entrepreneurs et des startups.
Mais ces conversions sont un début pour convertir le cœur de la ville d’un ghetto de siège d’entreprise en un terrain de jeu urbain amusant et funky où les frontières entre le travail et le jeu sont floues.
Est-ce que ça marchera? Seul le temps nous le dira.
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