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Les prêteurs à la maison jettent de l’argent sur un marché américain en ébullition

(Bloomberg) – Il existe peu de moyens plus faciles de gagner rapidement de l’argent en Amérique aujourd’hui que de renverser des maisons. Le marché de l’immobilier est brûlant, les bénéfices sur les flips sont à un niveau record – quelque 66000 dollars en moyenne par maison – et des foules d’aspirants inspirés par HGTV se sont accumulés dans l’entreprise depuis des mois.Et maintenant, les financiers américains le sont aussi. . Selon AlphaFlow, une société d’investissement qui achète des prêts immobiliers à des prêteurs, il existe aujourd’hui plus de 60 banques et autres entreprises qui financent des palmes. Il s’agit d’une augmentation de près de 50% en un peu plus de deux mois. Ce n’était toujours qu’une question de temps avant que les prêteurs ne mettent de côté leurs appréhensions et recommencent à émettre des chèques à l’intention de la foule des correctifs. Les souvenirs de la crise de 2007 s’estompent lentement et, plus important encore, les taux d’intérêt sur la plupart des placements à revenu fixe sont encore si dérisoires dans la pandémie que les prêteurs sont désespérés de mettre la main sur tout ce qui offre des rendements juteux, en particulier lorsqu’il est lié à une entreprise. Le taux annuel moyen de 7,9% sur un prêt fixe et inversé est plus du double du taux de 3,09% qu’une banque peut gagner sur un prêt hypothécaire de 30 ans, et plus du double des 3,75% que les prêts à certains des les plus gros emprunteurs mal cotés pourraient payer. Les prêts aux palmes ont également tendance à être à court terme, souvent mesurés en mois plutôt qu’en années, ce qui plaît à de nombreux prêteurs lorsque les taux d’intérêt augmentent. du moins pas encore. Pour l’instant, il s’agit principalement de banques régionales de deuxième niveau et de prêteurs parallèles dont la plupart des Américains n’ont jamais entendu parler, comme Cutter Hill Capital, Builders Capital et Temple View Capital. pris certains vétérans de la maison par surprise. John Piazza, un entrepreneur spécialisé dans la réhabilitation de maisons autour de Wilmington, dans le Delaware, a déclaré que jamais au cours de ses quatre décennies d’activité dans le secteur, il n’avait vu autant de concurrents en liquidation qu’aujourd’hui. « Les banques ne font que vous jeter de l’argent, » Piazza Rien de tout cela n’est source de panique à propos d’un autre effondrement imminent du logement. Les experts disent que nous sommes loin de cette possibilité à ce stade. Pourtant, ils craignent que cet afflux de liquidités fraîches ne fasse qu’ajouter de la mousse à un marché en marche – semblable à la façon dont les taux bas ont soutenu les actifs financiers – et faire encore monter les prix des maisons qui sont déjà hors de « Le problème est l’élément de spéculation, lorsque les prix augmentent parce que c’est ce à quoi les gens s’attendent », a déclaré Benjamin Keys, professeur agrégé de l’immobilier à la Wharton School de l’Université de Pennsylvanie. «Une partie de cela devient une prophétie auto-réalisatrice quand beaucoup d’argent est investi.» Les High ProfitFlippers profitent des citadins qui fuient la pandémie urbaine et cherchent à acheter des maisons dans les banlieues. Il n’y en a tout simplement pas beaucoup à acheter – le stock de maisons existantes à vendre est à son plus bas depuis au moins 1999.Ce faible stock encourage les investisseurs à acheter des propriétés anciennes ou abandonnées et à les réparer, augmentant ainsi l’offre. de maisons disponibles à la vente. Environ 5,9% des ventes de maisons en 2020 étaient à ce type d’acheteurs, le deuxième pourcentage le plus élevé pour une année depuis 2012, selon le cabinet d’études Attom Data Solutions.Avec le marché immobilier chaud, les palmes ont généré des bénéfices élevés. Le revenu brut moyen pour une telle vente de maison a atteint un record de 66300 $ en 2020, le plus élevé des données remontant au moins à 2005, selon Attom. Mais les nageoires constatent qu’elles doivent payer plus pour les maisons qu’elles achètent, ce qui réduit leur retour sur investissement, de 40,5% en moyenne en 2020 contre 41,5% en 2019. parties et réduire les rendements potentiels pour les financiers. Les taux débiteurs actuels ont chuté de 2 points de pourcentage par rapport à la même période l’année dernière, selon John Beacham, ancien dirigeant de l’immobilier commercial à la Deutsche Bank qui dirige désormais Toorak Capital Partners, une société d’investissement spécialisée dans ce type de prêt. continuer sa montée en puissance cette année. Il y a encore des familles qui cherchent à quitter les villes et à s’installer dans de plus grandes maisons de banlieue. AlphaFlow estime que les nageoires pourraient vendre 75 milliards de dollars de maisons au cours de chacune des deux prochaines années, contre une moyenne d’environ 56 milliards de dollars sur chacune des trois dernières. la saisie d’un nombre croissant de logements. Les spéculateurs, qui ont agi agressivement pour acheter des maisons à la suite de la dernière crise immobilière, pourraient une fois de plus être prêts à acheter des maisons reprises que les banques pourraient souhaiter abandonner.L’industrie a changé depuis la bulle immobilière, selon des personnes qui rénovent des maisons ou financer les palmes. D’une part, l’offre de maisons est beaucoup plus serrée après des années de construction relativement faible, ce qui rend moins probable la chute des prix, a déclaré Ray Sturm, co-fondateur et PDG d’AlphaFlow. Bas de la décennie d’un peu plus de 4 millions d’unités annualisées en mai dernier, ils sont rapidement revenus à la fin de l’année à 6,65 millions, selon la National Association of Realtors. C’était probablement parce qu’il était difficile de chercher un logement au milieu d’une pandémie, a déclaré Beacham de Toorak: «Il y a une demande de logements refoulée; Nous prévoyons que 2021 sera une bonne année pour ce marché », a déclaré Beacham, faisant référence aux palmes. Les États les plus populaires pour le retournement à domicile sont le Tennessee, l’Arizona, l’Alabama, la Géorgie et le Nevada, selon les données d’Attom. à voir des temps meilleurs à venir. Civic Financial Services LLC accorde des prêts aux investisseurs qui achètent et réhabilitent des immeubles multifamiliaux et des locations unifamiliales, et cette année, il prévoit d’augmenter les prêts de plus de 50% à 1,7 milliard de dollars, William Tessar, le prêteur basé à Redondo Beach, en Californie. Son optimisme est en partie dû à la nouvelle capacité de l’entreprise à trouver des financements moins chers, comme elle a été récemment acquise par la Pacific Western Bank.Avant l’accord, le coût des fonds de Civic était d’environ 5%, a déclaré Tessar, mais maintenant qu’il en fait partie d’une banque, il peut compter sur des dépôts bon marché pour financer de nouveaux prêts. La banque américaine moyenne a payé 0,24% en intérêts pour ses fonds au dernier trimestre, un niveau record, selon la Federal Deposit Insurance Corp. Cela donne à Civic la possibilité d’augmenter considérablement ses marges, a déclaré Tessar. Selon John Rago, chef de cabinet adjoint du bureau du maire de la ville, les constructeurs et les entrepreneurs qui réhabilitent les maisons pour aider à encourager le renouveau du quartier, les responsables de la ville ont transféré la propriété des propriétés vacantes à une banque foncière qui travaille avec les promoteurs pour réparer et vendre les maisons, Rago mentionné. Au cours des deux dernières années, la banque foncière a vendu plus de 100 propriétés, mais tout le monde n’est pas optimiste quant à l’avenir du retournement. Avec un inventaire de logements si bas, il n’y a pas nécessairement beaucoup d’occasions de trouver des maisons sous-évaluées à réparer, a déclaré Curt Altig, PDG du prêteur Builders Capital, basé à Seattle. De plus en plus de palmes recherchent moins de transactions maintenant, a-t-il déclaré. Les bas de gamme se concentrent souvent sur la partie inférieure du marché immobilier. Près de 68% de tous les retournements de maison l’année dernière se sont vendus pour 300 000 $ ou moins, selon les données d’Attom. Le prix médian d’une vente de maison existante à la fin de décembre était de 309 200 $. Ces maisons ont également tendance à être plus petites, avec une moyenne d’environ 1 450 pieds carrés au cours des cinq dernières années. La taille médiane d’une maison unifamiliale aux États-Unis est d’environ 2300 pieds carrés et près de 60% des entreprises en réadaptation se financent elles-mêmes, selon Attom. Les parties qui obtiennent un financement ne peuvent généralement obtenir que des prêts compris entre 60% et environ 75% de la valeur estimée de la maison, ce qui laisse plus de marge pour protéger le prêteur. «La réalité est que les gens veulent emménager dans une maison prête à emménager, »Dit Beacham de Toorak. «La plupart des gens ne sont pas à l’aise pour réparer les choses.» Pour plus d’articles comme celui-ci, veuillez nous rendre visite sur bloomberg.com Abonnez-vous maintenant pour rester en tête avec la source d’information commerciale la plus fiable. © 2021 Bloomberg L.P.

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